Документы для рефинансирования ипотеки. Список по заемщику и недвижимости. Рефинансирование в сбербанке по ипотеке

Рефинансирование ипотеки стало одним из самых популярных банковских продуктов 2017 года. Каждый пятый новый жилищный займ в текущем году – перекредитование старого. У некоторых банков этот показатель превышает 40%.

Плюсы рефинансирования ипотечных кредитов

Выгода #1: Уменьшение ежемесячного платежа

При перекредитовании заемщик может взять ипотеку на любой одобренный банком срок. Это дает возможность существенно уменьшить ежемесячный платеж – как за счет снижения ставки, так и за счет «растягивания» периода кредитования еще на несколько лет. Но имейте в виду: если разница в ставках невелика, переплата тоже увеличится.

Возьмем такой пример: мы купили в ипотеку квартиру стоимостью 3 млн. руб. с первоначальным взносом 20% на 10 лет под 13,5%. Платили год, потом рефинансировались под 11% на тот же срок.

При экономии в 4500 рублей по ежемесячному платежу общая экономия, таким образом, составляет около миллиона рублей даже с учетом фактического увеличения срока кредита на год после рефинансирования. Расчет произведен без учета дополнительных расходов, речь о которых пойдет в примере ниже:

Отзывы ипотечников

Брали ипотеку в Сбербанке в 2014 году на квартиру в строящемся доме. Под 14,25%, пока идет стройка и 13,25% после ввода дома. Два года платили, радуясь, что успели до роста ставок, а потом стали печалиться.

К концу 2016 года наша ставка стала казаться уже космической. Исследовали гору предложений банков и остановились на «Абсолют Банке». Тогда он предлагал отличные условия – 11,25% вместо наших 13,25% годовых. Ежемесячный платеж тем самым снижался на 4300 рублей с учетом сохранения срока кредита. Схватили калькулятор и посчитали, что выгадаем больше 885 тысяч за оставшиеся годы.

Но вскоре осознали, что будут и дополнительные траты. В новом банке нам пришлось страховать не только квартиру, но и жизнь и здоровье. Это плюс 10,3 тысячи рублей в год. Утешило только то, что в Сбере платили 7600 в год за страховку, разница не слишком велика. Дополнительно заплатили за оценку 2500 рублей, за выписку из ЕГРН 300 рублей и госпошлину за перерегистрацию 668 рублей за двоих. Но даже за вычетом расходов выгадали больше 830 тысяч, а ежемесячный платеж стал хоть и ненамного, но менее напряжным.

Выгода #2: Уменьшение переплаты по кредиту

Если ежемесячный платеж оставить прежним, сократив срок ипотеки после рефинансирования, размер переплаты по процентам резко упадет. Покажем на том же примере:

Переплата, таким образом, сокращается более чем на 1,7 миллиона рублей за весь срок кредита.

Выгода #3: Снятие обременения с объекта недвижимости

Такое возможно при замещении ипотечного кредита . Сейчас предлагаемые банками ставки уже позволяют сделать это если не с выгодой, то хотя бы с нулевыми потерями. Смысл такого рефинансирования в том, что квартира переходит в полное распоряжение заемщика и перестает быть банковским залогом. Ее можно продать, подарить и так далее без каких-либо консультаций с банком.

Допустим, мы брали в ипотеку все ту же квартиру стоимостью 3 млн. руб. с первоначальным взносом 20% на 10 лет под 13,5%, но платили 5 лет, а на оставшийся срок перекредитовались потребкредитом под 12,9% годовых (реальная ставка Сбербанка, которую трудно, но всё же можно получить).

Итого видим, что стоимость обоих кредитов с учетом страховки и прочих побочных расходов окажется примерно одинаковой. Однако в залоге ваша квартира будет всего 5 лет вместо 10-ти.

Выгода #4: Смена валюты кредита

Крайне актуальная возможность для заемщиков, бравших ипотеку в долларах и поплатившихся за это после скачка курса в конце 2014 года. Другое дело, что далеко не каждый банк готов менять валюту кредита. Подобные услуги сейчас предоставляет, например, Газпромбанк.

Выгода #5: Повышение удобства обслуживания кредита

Если у Сбербанка, ВТБ24 и еще нескольких крупных кредитных организаций есть надежные и более-менее удобные интернет-банки, то заемщикам многих других кредиторов приходится платить через отделения, банкоматы и терминалы.

Рефинансирование ипотеки может стать хорошей возможностью облегчить себе бремя поездок по городу к одному-единственному действующему банкомату с купюроприемником. Также удобно перевести ипотеку в банк, где вы получаете зарплату.

Минусы рефинансирования ипотеки

Невыгодность перекредитования во второй половине срока займа при аннуитетных платежах. В этом случае большую часть процентов вы выплачиваете в первые годы, и рефинансирование имеет смысл только если хочется получить дополнительное удобство обслуживания.
Высокие дополнительные расходы. При рефинансировании ипотеки вам придется снова представить банку весь пакет документов на недвижимость – в том числе новое заключение оценщика. Также придется снова страховать предмет залога.
Необходимость заново проходить все этапы кредитования. Если за годы платежей по ипотеке у вас снизились доходы или в худшую сторону изменилось имущественное положение, рефинансирование могут не одобрить. Впрочем, отказ или неподходящие условия банк может выдать и без веских причин – процедура непрозрачна и проводится по внутренним стандартам кредитной организации.

Отзывы ипотечников

Обратился в ВТБ24 за рефинансированием ипотечного кредита в размере 1,6 миллиона рублей. По телефону, а затем и в офисе подтвердили, что подхожу по всем параметрам, так сказать, с запасом. У меня высокая зарплата, крупная стабильная компания, зарплатный проект у нас как раз в ВТБ24. менеджер обещал рефинанс под 9,7% годовых.

Ждал неделю. Звонит девочка и бодрым голосом говорит: «Вам одобрен кредит под 10% годовых в размере 1 миллиона рублей». ЧтоА? Какой миллион? Спросил, почему такое решение. Девочка обещала уточнить – и… всё. Больше никто не звонил. Задал вопрос на Банки.ру. Техподдержка банка ответила, что вот такие условия, хочешь – бери, не хочешь – иди в другое место.

Кому подойдет рефинансирование ипотеки

обладатели кредитов с процентной ставкой как минимум на 1% выше той, что предлагает «новый» банк; при аннуитетных платежах – в первой половине срока выплаты;
заемщики, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации;
обладатели валютной ипотеки, взятой до 2015 года;
клиенты небольших банков с неразвитой системой отделений, банкоматов или неудобным интернет-банком.

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно

Нет большого смысла влезать в перекредитование, если вы взяли жилищный кредит несколько месяцев назад под средние по рынку условия: ставки в большинстве банков с тех пор не успели опуститься настолько, чтобы рефинансирование принесло какой-то серьезный эффект.

Имейте в виду, что вам придется вновь заказывать оценку объекта недвижимости, выписки из реестров, оплачивать страховку и нести прочие траты.

Какие ипотечные кредиты можно рефинансировать

Кредит, который вы собираетесь рефинансировать, должен соответствовать следующим требованиям:

Заём должен погашаться своевременно в течение как минимум последних 12 месяцев (на самом деле – на протяжении всей кредитной истории, поскольку наличие хотя бы одной просрочки платежа даже многолетней давности существенно снижает ваши шансы на одобрение перекредитования). Также должна отсутствовать текущая просроченная задолженность.
Как правило, рефинансирование ипотечного кредита невозможно ранее полугода его действия. У некоторых банков стоит ограничение по сумме перекредитования – клиент должен выплатить по первоначальному кредиту от 20% до 50% стоимости объекта.
То же самое касается окончания срока действия ипотеки – нельзя рефинансировать кредит, если до его окончания осталось менее трех месяцев.
Кредит не должен быть ранее .

В каком банке выгоднее рефинансировать ипотеку

Вот предложения от 12 ведущих российских банков, оказывающих услугу рефинансирования ипотечных займов. Они направлены на различных заемщиков, и при желании найти «свой» банк можно без особого труда.

Банк	Процентная ставка и сумма	Срок кредитования	Требования к заемщику и документы
Сбербанк	От 9,5% до 10,5% (при консолидировании вместе с ипотечным других видов кредитов ставка от 10% до 11%). От 1 до 7 млн.руб.	До 30 лет	21-75 лет, стаж от 6 мес. на текущем месте работы. Паспорт РФ с постоянной или временной регистрацией, подтверждение дохода и занятости (кроме зарплатных клиентов), кредитный договор и сведения о недвижимости (предоставляются в течение 90 дней после одобрения заявки) .
ВТБ24	От 9,7% до 11% До 10 млн.руб (для Москвы – до 30 млн.руб.). Кредит выдается на сумму не более 80% от оценочной стоимости недвижимости (при кредите по двум документам – не более 50%)	До 20 лет (до 30 лет для зарплатных клиентов)	Паспорт (регистрация в регионе присутствия банка необязательна), СНИЛС, подтверждение доходов, подтверждение занятости,),
Райффайзенбанк	9,99%. До 26 млн.руб.	До 30 лет	21-65 лет, постоянная или временная регистрация в регионе присутствия банка, проживание там же. Минимальный доход – 15 000 руб. (20 тыс. руб. для Москвы, СПб и нек. др. городов). Минимальный текущий стаж работы – от 3 мес.до 1 года, в зависимости от общего стажа. Паспорт (любого государства), подтверждение дохода и занятости. Кредитный договор и сведения о недвижимости (в т.ч. выписка из ЕГРП или ЕГРН).
Банк Открытие	От 9,35% (при страховании рисков утраты, а также жизни и здоровья заемщика, сроке кредита 5 лет и размере кредита до 50% от стоимости недвижимости) до 13,5%. От 500 тыс. руб. до 15 млн. руб. (до 30 млн. руб. в Москве и СПб)	От 5 до 30 лет	18-65 лет, гражданство РФ, текущий стаж от 3 мес. Паспорт РФ с постоянной или временной регистрацией, подтверждение дохода и занятости (кроме зарплатных клиентов), кредитный договор и сведения о недвижимости
Тинькофф	От 8,5% (банк выступает в роли ипотечного агента, дающего скидку до 0,5% от ставок других банков). До 100 млн.руб.	До 30 лет	Паспорт, подтверждение дохода и занятости. Кредитный договор и сведения о недвижимости. При необходимости – другие документы, запрашиваемые сторонними банками.
Росбанк	От 8,75% (при условии комплексного страхования и единовременного платежа 4% от суммы кредита), до 12% . От 300 000 руб (от 600 000 руб для Москвы и СПб)	До 25 лет
ДельтаКредит	От 9% до 15% . От 300 000 руб (от 600 000 руб для Москвы и СПб)	До 25 лет	20-65 лет, граждане РФ. Паспорт РФ, подтверждение дохода и занятости. Кредитный договор и сведения о недвижимости.
Альфа-Банк	От 11,99% до 18% (только в комплекте с другими кредитами – замещение ипотеки на потребкредит под залог недвижимости). От 50 тыс.руб. до 3 млн.руб.	До 5 лет	От 21 года. Постоянный доход от 10 тыс.руб., текущий стаж от 3 мес.. Паспорт РФ, постоянная регистрация в регионе присутствия банка. ИНН, СНИЛС, подтверждение дохода и занятости либо финансовой состоятельности. Наличие стационарного телефона. Кредитный договор и сведения о недвижимости.
Газпромбанк	От 9,5% (при комплексном страховании) до 14,1%. От 500 тыс.руб. (но не менее 15% стоимости объекта) до 45 млн.руб. (не более 85% стоимости объекта)	От 1 до 30 лет	20-65 лет. Гражданство РФ. Текущий стаж – от 6 мес., общий – от 1 года. Паспорт РФ, постоянная регистрация в регионе присутствия банка. Подтверждение занятости и дохода. СНИЛС, ИНН, свидетельство о браке и другие документы – при наличии или по запросу. Кредитный договор и сведения о недвижимости.
Бинбанк	От 13,9% до 22,5% (только в комплекте с другими кредитами – замещение ипотеки на потребкредит под залог недвижимости). От 50 тыс.руб. до 2 млн.руб.	От 1 до 7 лет	20-65 лет, гражданство РФ. Паспорт РФ + водительское удостоверение/ИНН или др. документ, удостоверяющий личность. Подтверждение дохода и занятости. Кредитный договор либо справка об остатке задолженности.
Промсвязьбанк	От 10,5% до 14,2%. От 1 до 15 млн. руб.	От 3 до 25 лет	21-65 лет, гражданство РФ. Текущий стаж – от 4 мес. Паспорт РФ. СНИЛС. Постоянная регистрация/фактическое местожительство/место работы в регионе присутствия банка. Подтверждение дохода и занятости. Наличие стационарного телефона. Кредитный договор и сведения о недвижимости.
Уралсиб	От 9,9% до 11,9%. От 300 тыс.руб. до 50 млн.руб.	От 3 до 30 лет	18-65 лет, гражданство РФ, текущий стаж от 3 мес. Паспорт РФ, постоянная регистрация на территории РФ. Возможна выдача кредита без подтверждения занятости и дохода для держателей зарплатных карт. Кредитный договор и сведения о недвижимости.

Рефинансирование ипотеки: пошаговая инструкция

1 Обращаемся в банк, предлагающий рефинансирование, за консультацией по условиям.

2 Собираем пакет документов, в который входят:

Анкета-заявление по форме банка (можно заполнить онлайн либо непосредственно у менеджера).
Паспорта (чаще всего РФ, Сбербанк допускает паспорта других государств) заемщика и созаемщиков при их наличии. Обратите внимание: супруг/супруга заемщика являются созаемщиками по умолчанию, независимо от уровня доходов и занятости.
Подтверждение дохода. Это могут быть справки 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, справка по форме банка, выписка с лицевого счета, справки о дополнительных доходах по совместительству и т.д.
Подтверждение занятости (неактуально для зарплатных клиентов любого банка). Обычно это копия трудовой книжки или гражданско-правового договора.
и (ВТБ24 требует его в обязательном порядке, Альфа-банк – в качестве документа на выбор, а все прочие кредитные организации заносят в анкеты номер страхового пенсионного свидетельства при его наличии).
Документы на действующую ипотеку (кредитный договор, справка об остатке задолженности, некоторые банки требуют справку о качестве погашения кредита – помесячный график платежей и выписка по движению средств на ипотечном счете).

3 Если банк удовлетворяют представленные документы, то в течение 2-5 дней выносится положительное решение. Срок может быть продлен как по объективным (дополнительное изучение документов и кредитной истории), так и по субъективным причинам (менеджер, приняв пакет ваших бумаг, ушел в отпуск/на /уволился, не передав никому дела).

Одобрение рефинансирования действует 90-120 дней – за этот период вы должны урегулировать отношения с банком, в котором у вас первоначальная ипотека.

4 Получаем разрешение от первоначального банка на передачу залога либо отказ в таком разрешении. Уточняем процедуру досрочного погашения (нужно ли писать заявление).

5 Собираем пакет документов на ипотечный объект недвижимости. В него входят:

выписка из ЕГРН
кадастровый паспорт
выписка из домовой книги
справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Передаем пакет документов в банк, который будет рефинансировать кредит.

6 Подписание кредитного договора. Выдача кредита: «новый» банк безналичным платежом перечисляет на счет прежнего. Рефинансируемый займ погашается (не забудьте взять справку об отсутствии претензий к вам у первоначального банка – бесплатно ее выдадут за 28 дней, платно – в течение трех дней, стоимость – 500-1000 рублей, в зависимости от банка; этот документ необходимо представить в «новый» банк).

7 Смена залогодержателя. В разных банках данная процедура осуществляется неодинаково. Где-то кредитная организация берет на себя работу с первоначальным залогодержателем, а Райффайзенбанк, например, требует, чтобы заемщик сам забирал и приносил закладную.

Так или иначе, процесс длится от 1 до 4 месяцев, на протяжении которых ваш новый кредит считается необеспеченным, и по нему действует повышенная на 1-3% ставка. Избежать этих трат невозможно, принимайте их во внимание изначально, рассчитывая выгоду рефинансирования.

8 Страхуем залоговый объект от рисков утраты. Это также обязательные расходы. В некоторых случаях удается сохранить страховку при переводе кредита из одного банка в другой. Однако чаще всего страховые компании в той или иной степени с банками и отказываются продолжать страхование при смене залогодержателя.

9 Начинаем платить по новому кредиту.

— Ну, что же, — сказал Воланд, — люди как люди.
Любят деньги, но это всегда так было..
Ну, легкомысленны... ну, что ж...
и милосердие иногда стучится в их сердца...
обыкновенные люди... в общем, напоминают прежних...
квартирный вопрос только испортил их...

Пафосный эпиграф

(кликабельно, там интересно)

Недавно успешно завершил процесс рефинансирования ипотеки, так что надо конспектировать пока еще незабытые знания (а они, к сожалению, действительно необходимы), а заодно и подытожить общие процессы при покупке квартиры. Речь пойдет только о покупке квартиры, но большая часть в полной мере касается и других объектов недвижимости.

Определения и базовая информация
Ипотека — одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Если проще, то при нехватке собственных средств на покупку недвижимости, берется кредит в банке, залогом при этом выступает приобретаемая (или уже находящаяся в собственности) недвижимость. Нет денег платить банку — недвижимость продается, банк забирает из полученной суммы свою часть. Ключевая фраза в определении: "имущество остается в собственности должника". Это означает, что должник может и далее распоряжаться своим имуществом, как ему заблагорассудится. Исключений на это право, накладываемые ипотекой, немного.
Обременение — наличие каких-либо ограничений на право распоряжаться своим имуществом. В рамках данной статьи обременением является ипотека.

Заемщик — основной должник по кредиту.
Созаемщик — дополнительный должник по кредиту. Бывает нужен для увеличения суммы кредита (учитывается доход созаемщика), или, например, по правилам банка супруг обязан быть созаемщиком.
Первоначальный взнос — сумма, которая есть у заемщика для покупки недвижимости. Большинство ипотечных программ требует, чтобы ПВ был не менее 10-20% от стоимости недвижимости. Но можно найти и такие, в которых первоначальный взнос не требуется (но другие условия ипотеки скорее всего будут мрачными).
К/З — кредит/залог. Соотношение кредитных средств к стоимости заложенного имущества. Важный параметр, учитываемый при определении процентной ставки по кредиту.
ОД — основной долг или тело кредита, то есть какую еще сумму надо вернуть банку из выданного кредита. Уменьшается по мере выплат.
Процентная ставка — какой годовой процент от ОД заемщик должен выплачивать банку для выполнения своих обязательств по кредиту.
Полная стоимость кредита — полная сумма, которая будет выплачена заемщиком по кредиту без учета досрочного погашения и штрафов за просрочку платежей. Сюда входит выплата ОД, выплата всех процентов, траты на все процедуры, связанные с выдачей кредита, например, оценка квартиры, плата за использование банковской ячейки, выраженная в годовых процентах. Грубо говоря, если все выплаты составили за один год 2 млн. от кредита в 1 млн., то получаем 100% полной стоимости кредита.
Эффективная процентная ставка — в отличие от просто процентной ставки учитывает все дополнительные траты, связанные с выдачей кредита, стоимость денег во времени (при желании посмотреть, что это такое, можно в интернете, но в рамках этого поста это не является важным). По сути то же самое, что и полная стоимость кредита.
Ежемесячный платеж — платеж, который заемщик обязан выплачивать каждый месяц для погашения процентов по кредиту и основного долга. Рассчитывается из суммы выдаваемого кредита, его процентной ставки и срока кредита. Чем больше сумма кредита, тем больше ЕМ, так как необходимо больше платить по ОД. Чем больше процентная ставка, тем больше ЕМ, так как необходимо больше выплачивать процентов. Чем больше срок кредита, тем меньше ЕМ — выплата ОД размазывается на больший срок. Важный момент: сначала подсчитываются проценты за фактическое использование ОД, по остаточному принципу добавляется сумма на оплату ОД. Например, ЕМ за апрель будет включать в себя проценты за использование ОД тридцать дней, и какую-то сумму, которая пойдет на погашение ОД.
Аннуитетная система платежей — при ней ежемесячный платеж является фиксированным по сумме. Но в зависимости от суммы уплачиваемых процентов варьируется сумма, которая идет на погашение ОД. В большинстве случаев используется именно аннуитет.
Дифференциальная система платежей — при ней фиксированной является сумма, идущая на погашение ОД. Так как сумма процентов изменяется в зависимости от месяца выплаты, а также переноса даты выплаты из-за праздников, то от месяца к месяцу меняется и сумма полного ЕМ.
График платежей по кредиту — документ, предоставляемый банком заемщику, с полной информацией по дате и сумме выплате каждого ЕМ.
Досрочное погашение — внеочередной платеж, который полностью идет на погашение тела кредита. ДП бывает частичным или полным. При ПДП сумма погашения должна полностью покрыть весь ОД, а также начисленные штрафы и проценты. В этом случае заемщик полностью выполняет свои обязательства перед банком, ипотека и обременение прекращаются. При ЧДП тело кредита погашается частично, кредит продолжает действовать, но на измененных условиях. Смысл ЧДП заключается в уменьшении ОД, а значит и сумме начисленных процентов. При этом в зависимости от условий банка может быть уменьшен ЕМ или срок кредита. В любом случае банк после ЧДП обязан выдать новый график платежей. Надо учитывать, что ЧДП не отменяет выплату очередного ЕМ. Также многие банки в качестве плюса своей ипотечной программы указывают возможность и бесплатность ДП. Необходимо знать, что право на бесплатное ДП любого типа и для любого типа кредита гарантировано заемщику федеральным законом, и банк не вправе его запрещать или устанавливать за эту процедуру комиссию или любую другую плату вне зависимости от ее названия. Единственное ограничение — заемщик должен уведомить банк о своем желании ДП за 30 дней (срок может быть уменьшен по договоренности сторон, но не может быть увеличен), и, естественно, вовремя выполнить ДП.
Рефинансирование — изменений условий кредита или смена кредитора. Условно можно разделить на внутреннее рефинансирование, которое не влияет на договор с заемщиком, например, банки, работающие по программе АИЖК , после заключения договора с заемщиком рефинансируют кредит в самой АИЖК. Заемщик при этом продолжает выполнять свои обязательства в рамках заключенного договора, у него остается тот же счет в банке, но сам кредит официально теперь на балансе АИЖК. Другой тип, когда заемщик сам инициирует изменение условий кредита или меняет кредитора. Со стороны заемщика интересен только второй вариант. Обычно рефинансирование проводится с целью улучшить условия кредита: понижение процентной ставки, увеличение срока или просто смена кредитора на более удобного. При рефинансировании стоит учесть, что текущие расходы на этот процесс (оплата юриста, оценки квартиры, гос. пошлин) могут превысить ожидаемую выгоду.
Регистрационная палата — филиал РосРеестра, где происходит регистрация всех операций с недвижимостью: регистрация обременения, регистрация купли-продажи, снятие регистрации об обременении, выдача свидетельства о праве собственности и проч. Основной интернет-портал расположен по адресу: http://rosreestr.ru . Московское управление РосРеестра: http://to77.rosreestr.ru . Запись в электронную очередь на подачу документов: http://www.mosregistr.ru/other/pz/index.html . Единый справочный телефон РосРеестра: +7 800 100 34 34 (специалисты отвечают грамотно, ждать на линии недолго). По телефонам конкретных палат звонить не стоит, так как это просто потеря времени — за пару десятков попыток связаться с работниками рег. палаты так и не удалось. Чтобы не писать каждый раз, учтите, что все заявления, указанные ниже к подаче в рег. палату, обычно составляют сами сотрудники рег. палаты.

Расчет процентов, составляющие ежемесячного платежа и процесс досрочного погашения

Как сказано выше, платеж делится на две составляющие: оплата процентов за использование кредитных средств и сумма на погашение основного долга. Вначале рассчитываются проценты, остаток ежемесячного платежа идет на ОД. При длительном сроке и большой сумме долга обычно расчет получается таким, что в начале выплат по кредиту бо льшая часть платежа идет на погашение процентов. Это не означает, что банки берут проценты "вперед", просто таков математический расчет при данных условиях.
Пример.
Дата платежа — пятое число каждого месяца. Кредит под 12.5% годовых. Ежемесячный платеж 18500 рублей.

Предыдущий платеж был 05.02, очередной будет 05.03. После февральского платежа основной долг составлял 1 340 000 рублей.

Таким образом проценты в мартовском платеже составят 1 340 000 * 0.125 / 365 (кол-во дней в году) * 28 (кол-во дней, прошедшее с последнего платежа) = 12 849.32 руб. Сумма на погашение основного долга составит 18 500 - 12 849.32 = 5 650.68 руб. Если увеличить ЕМ на 10 000 до 28 500 руб., то на погашение ОД пойдет 15 650.68 руб.
Что происходит при досрочном погашении? Средства ДП полностью идут на погашение основного долга. Таким образом уменьшается сумма долга, а значит и сумма процентов в очередных ежемесячных платежах, а значит при неизменном размере ЕМ долг будет выплачен за более короткий срок. Это один из вариантов пересчета графика платежей — уменьшение срока кредитования. Другой возможный вариант — уменьшение ЕМ таким образом, чтобы срок кредитования остался прежним. Этот способ позволяет уменьшить долговую нагрузку заемщика. Обычно банк использует только один из вариантов, но может и дать выбрать способ пересчета графика клиенту. Часто клиенты хотят уменьшить срок кредитования. Если банк не позволяет это сделать, ничего страшного для клиента нет. У заемщика всегда есть возможность и дальше гасить кредит досрочными платежами, и в какой-то момент очередной досрочный платеж полностью погасит долг, сократив тем самым фактический срок кредитования.
Пример ЧДП. Данные те же, что и в примере расчета ЕМ. Заемщик решил внести 200 000 досрочным платежом, и платеж пошел на погашение долга вместе с очередным ЕМ 05.02. После этой операции долг составляет 1 140 000 рублей. Проценты составят: 1 140 000 * 0.125 / 365 * 28 = 10 931,51 руб. Оставшаяся часть очередного платежа пойдет на погашение основного долга. При неизменном размере ЕМ на погашение получается сумма: 18 500 - 10 931,51 = 7 568,49 руб.

Базовым законом , регулирующим ипотечную систему, является "Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 №102-ФЗ ". Но обычному человеку там мало что будет понятно (иначе бы не пришлось писать этот пост).

Основные виды ипотеки:
Ипотека в силу закона — возникает при переходе права собственности на недвижимость, например, при купле-продаже.
Ипотека в силу договора — возникает при залоге уже имеющегося в собственности имущества, например, при рефинансировании.
Последующая ипотека — возникает при залоге уже заложенного имущества. Например, сначала вы берете кредит под залог квартиры в банке А, а потом берете кредит под залог этой же квартиры в банке Б. При этом необходимо согласие банка А, а сумма всех кредитов не должна превышать определенный процент от продажной стоимости закладываемого имущества. В рамках этой статьи не рассматривается, приведена просто для информации.

Ипотека в силу закона, то есть при покупке квартиры
Сначала надо рассчитать свои возможности и соотнести их со своими желаниями.
Общая практика такова, что максимальный ежемесячный платеж по кредиту не может быть более 40-50% от доходов заемщика и всех созаемщиков за вычетом всех постоянных расходов: другие кредиты (в расчет могут быть включены и кредитные карты), иждивенцы, алименты, какие-то банки даже мобильную связь учитывают. Для расчета нужно определиться с желаемым сроком ипотеки, а также необходимо знать процентную ставку по кредиту. Так как все числа примерные, то ставку можно взять усредненную для вашего случая. Например, если заемщик является наемным работником с полностью белым доходом, то можно смело закладываться на 12-13% (скорее всего можно найти предложения выгоднее, но лучше взять с запасом). После получения примерной суммы кредита, который вам теоретически должны выдать, прибавляете к нему имеющуюся на руках сумму и получаете примерную цену квартиры, которую можете себе позволить.

Далее идет выбор подходящего банка и ипотечной программы.
Самый важный параметр выбора — эффективная процентная ставка. После выбора необходимо подать в банк необходимые документы на заемщика/созаемщиков и ждать одобрение. Одобрение заемщика может длиться от пары дней до нескольких недель. В зависимости от адекватности банком могут быть запрошены дополнительные документы. Но надо учитывать, что несмотря удовлетворение всех требований банка к заемщику он не обязан выдать кредит именно на этих условиях, а может и просто отказать. Соответственно, логично найти несколько подходящих банков и подать документы во все сразу. Никаких обязательств или проблем это не влечет. Банки по официальным каналам не могут узнать о том, что заемщик ждет одобрение еще и у конкурентов. А если и узнают каким-либо способом, то вряд ли это что-то изменит. До подписания договора заемщик ничем не обязан банку, а банк заемщику (неприятное следствие — условия кредита могут измениться в период от одобрения до заключения договора).

Подсказки по поиску банка. В первую очередь надо узнать, а нет ли льготных условий в вашем зарплатном банке.
Если вы наемный работник с белой зарплатой, то обратите внимание на программы АИЖК . Это государственная структура, призванная стимулировать рынок ипотечного жилья. Имеет вполне привлекательные условия. Напрямую с заемщиками не работает, для этого заключает договоры с обычно небольшими банками, которые предоставляют населению все необходимые для АИЖК ипотеки услуги.
Если ваша зарплата серая или черная, то стоит задуматься, не выгоднее ли сменить работодателя. Неофициальный доход банки тоже учитывают по документу, называемому "Справка по форме банка". Но ваш работодатель может побояться и в эту бумагу внести реальные данные о ваших доходах. А если не побоится, то условия кредита с подтверждением доходов по такой справке будут хуже, чем по стандартной форме НДФЛ-2. Также надо учитывать, что с неофициальных доходов нельзя получить налоговый вычет (что это такое, ).
Стоит постоянно отслеживать акции банков по ипотеке. Сбербанк, ВТБ24 и другие, необязательно крупные банки регулярно предлагают специальные условия для привлечения клиентов.
После одобрения заемщика дается три месяца на поиск подходящей недвижимости. После нахождения подходящего жилья будет одобрение недвижимости, что займет еще одну-две недели. И уже после одобрения недвижимости выходят на сделку, где подписываются окончательные документы, передается первоначальный взнос, в ячейку закладываются кредитные деньги. Но об этом ниже.
Стандартный набор документов для заемщика:

паспорт;

копия трудовой, заверенная работодателем на каждой странице;

НДФЛ-2, или справка по форме банка, или другой документ, который принимает банк для подтверждения доходов;

анкета от банка и прочие мелкие бумажки.

Основной проблемой может стать регистрация. Самые проблемные банки могут требовать постоянную регистрацию в регионе выдачи кредита, и в этом же регионе должна находиться приобретаемая недвижимость. Обычная практика — требование постоянной регистрации в регионе присутствия банка, недвижимость должна быть в регионе выдачи кредита. Это зависит исключительно от уровня паранойи службы безопасности банка.
При оформлении и получении всех документов необходимо тщательно проверять правильность всех паспортных данных, именования компании, должностей, размера доходов. Банк запросто может потребовать еще одну копию документа, если, например, печать полностью перекрывает чью-нибудь подпись.

Поиск квартиры и ее одобрение.
Про поиск из собственного опыта написать нечего — у меня все было очень просто. Единственное, что могу посоветовать — не стоит ждать одобрения банками заемщика, ищите квартиру сразу. Даже если понятия не имеете, какую сумму кредита вам одобрят и, соответственно, сможете ли потянуть осматриваемую квартиру, то как минимум у вас появится опыт в общении с продавцами, поймете на что надо обращать внимание и так далее.
Когда квартира найдена и с продавцом обо все договорились, нужно начать сбор документов по недвижимости и продавцу. Список обычно такой:

технический паспорт, кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом. Все эти документы делает кадастровая палата. Две недели и несколько сотен рублей (пошлина) уходит на техн. паспорт, в районе недели и тоже нескольких сотен рублей на кадастровый, экспликацию и поэтажный план. Важно: нигде на планах не должно быть красных линий! Если они есть, это означает, что при очередном осмотре недвижимости была выявлена существенная неузаконенная перепланировка. Вряд ли какой-либо банк одобрит подобную квартиру.

оценка квартиры от независимого оценщика из списка партнеров банка. Стоит в районе 4000-5000 рублей, делается за 3-4 рабочих дня. Для оценки необходима экспликация и поэтажный план как минимум. Полные требования надо уточнять в оценочной компании. Электронная копия оценки делается раньше бумажной. Для программ АИЖК в оценке обязательно должна быть фраза со смыслом "перепланировка отсутствует, квартира соответствует данным из БТИ". Любая мелочь, даже если по закону о ней не надо уведомлять БТИ, приведет к отказу от банка, работающего с АИЖК.

выписка из домовой книги, где обычно по требованию банка должны отсутствовать зарегистрированные текущие хозяева.

выписка из финансового лицевого счета на квартиру о том, что нет задолженности.

также нужны паспорт текущего владельца, который и должен быть продавцом, справка из психо-неврологического диспансера о том, что он не состоит там на учете, и такая же справка из наркологического диспансера.

еще что-нибудь, что может потребовать банк, но основные документы приведены выше.

И тоже нужно тщательно проверить все данные. Оба раза, когда мне нужна была оценка, она у профессиональных оценщиков получалась только с третьего раза. Что наводит на вопрос, сколько же должна стоить оценка у профессионалов, которые в состоянии сделать ее правильно с первой попытки, если эти раздолбаи берут по 5 000?

Сделка и оформление документов
Итак, заемщик и квартира одобрены. Теперь надо выбрать независимую страховую компанию опять же из списка партнеров банка. В зависимости от условий банка застраховать нужно заемщика от потери трудоспособности и смерти, недвижимость от порчи и титул. Титульное страхование означает, что при прекращении у заемщика права собственности на покупаемую недвижимость по каким-либо юридическим причинам (не были учтены интересы несовершеннолетних детей, продавец оказался шизофреником и т.д.), страховая обязана возместить ОД банку вместо заемщика. Первые два типа страхования обязательны всегда. Страхование титула зависит от банка. И самому заемщику нужно оценить риски по каждому типу страховки.
Выбор же самой старховой прост: звоните, просите рассчитать размер страховой премии. Где меньше, ту и выбирайте. По крайней мере я использовал именно этот алгоритм. Но, возможно, имеет смысл изучить практику исполнения страховыми своих обязательств. Заключение договора со страховой происходит обычно на сделке.
От вас требуется личное присутствие и деньги на ПВ или документ, подтверждающий передачу ПВ продавцу (стоит уточнить такую возможность у банка). Все остальное — дело банка. Именно он составляет договор купли-продажи, ипотеки, кредитный договор, закладную и все остальные необходимые документы. При этом банк должен заранее выслать заемщику "рыбу"; все договоры с примерными датами и суммами для ознакомления, чтобы не тратить время на сделке. Но перед подписыванием все же надо еще раз внимательно изучить документы. Может ли заемщик внести свои коррективы, зависит от банка, но вряд ли он будет переделывать типовой договор для одного из множества заемщиков. Я своих требований не выдвигал, только уточнял некоторые моменты.
После успешной сделки настает время зарегистрировать ипотеку и саму сделку по купли-продаже в регистрационной палате. Полтора года назад на всю Москву только два отделения РосРеестра работали с ипотечниками. По неподтвержденным данным люди занимали очередь с пяти-шести утра. И это при том, что полного списка необходимых для подачи документов заранее нельзя узнать даже сейчас после внедрения электронных очередей, обновления сайта, создания единого номера информационной поддержки. В общем, полтора года назад при покупке было решено заплатить десять тысяч рублей регистратору, который, скорее всего, вошел в регпалату через специальную дверь и выдал подарок госслужащему. Сейчас ситуация заметно изменилась в лучшую сторону.
Список документов для подачи в РосРеестр для регистрации сделки ипотеки в силу закона давать не решусь, так как прошло уже много времени. Ипотечный банк должен быть в курсе и сам дать вам необходимые документы. Гарантировано требуется оценка, все договоры, закладная с копией, доверенность от банка заемщику на подачу документов от лица сотрудника банка (сами они не любят тратить время на регпалаты) и доверенность на сотрудника банка, в которой говорится, что он имеет право осуществлять эти операции. Также стоит заранее написать заявление на регистрацию права собственности и ипотеки, но московские регпалаты составляют его сами за вас.
Максимальное время регистрации ипотеки в силу закона или в силу договора 5 рабочих дней. На шестой день можно приходить на выдачу документов.
На этом процесс завершается.

Для чего нужен риэлтор? И нужен ли вообще?
Вопрос сложный. Если не уверены, что сможете провести все описанные операции самостоятельно, значит риэлтор все-таки может понадобиться. Стоимость услуг обычно идет как процент от покупаемой недвижимости (ценник начинается от сотни тысяч рублей в Москве). Что именно входит в их обязанности надо тщательно узнать у самого агентства недвижимости. Я в идеале вижу участие риэлтора так: замещик описывает квартиру мечты, дает свои данные, потом риэлтор предоставляет список самых выгодных ипотечных программ, собирает все документы по заемщику для одобрения (сам заемщик должен понадобиться только для личного присутствия в банке), далее заемщик с риэлтором ходит по подходящим квартирам, выбирает одну из них, риэлтор выбивает из продавца скидку, риэлтор вместе с продавцом или риэлтором продавца собирает все документы по квартире и текущему владельцу, параллельно проверяется чистота квартиры (квартира не заложена, нет претендентов на ее владение, нет несовершеннолетних ущемленных детей), происходит сделка, на которой риэлтор изучает все документы и заставляет другие стороны внести выгодные для клиента изменения или убрать невыгодные, риэлтор регистрирует сделку в регпалате. Те, кто пользовался услугами риэлтора, уверен, сейчас улыбнулись.
В случае ипотеки как минимум не нужна услуга составления договоров и их проверка. Всем этим занимается банк, и вряд ли он будет менять типовой договор ради одного клиента из тысячи, даже если риэлтор захочет что-то изменить. Изучить же бумаги на предмет корректных паспортных и других данных вполне можно самому.
Действительно ли может риэлтор проверить чистоту квартиры — это вопрос. У него нет никаких привилегий по доступу к персональным данным по сравнению с обычными людьми. Перечень данных, к которым есть легальный доступ у любого человека, невелик. Сходу могу вспомнить только выписку из ЕГРП. Паспортные данные текущих владельцев и бумаги, на основании которых они получили право собственности, можно получить и без риэлтора. Но никто не отменял коррупции. Уверен, у каждого агентства недвижимости есть прикормленные полицейские, сотрудники регпалат, нарко- и психодиспансеров, так что вполне вероятно ответственный риэлтор действительно может более качественно проверить квартиру, или хотя бы по искомым данным выдаст вероятность проблем с приобретаемой недвижимостью.
Сбор документов вряд ли получится ускорить. Все необходимые бумаги по заемщику в любом случае придется брать самому. А документы по продавцу и объекту собирает другая сторона.
Полностью доверять выбор выгодной ипотечной программы риэлтору не стоит. В моем случае самостоятельный поиск оказался успешнее почти на два процента — агентство недвижимости почему-то полностью проигнорировало АИЖК. С другой стороны, свой вариант они предоставили бесплатно, при этом никаких обязательств воспользоваться именно их услугами не предъявляли. Так что стоит попробовать. Как говорится, две головы лучше.
В чем действительно может помочь риэлтор — поиск квартиры. В свободном доступе по разным оценкам есть данные по менее, чем половине выставленных на продажу объектов. Остальная часть находится в полувнутренней базе агентств Winner. Но и ее найти в интернете можно без проблем.
Еще одно возможное преимущество агента — он ведет переговоры и может уговорить продавца снизить цену. В интернет-форумах рассказывают о случаях, когда скидка в разы превышала премию агента. С другой стороны, от продавца тоже может выступать ушлый агент. Так что тут "мой человек против твоего человека".
Что точно является плюсом при использовании услуг риэлтора, так это перекладывание на него всего бюрократического общения с продавцом. В крайних случаях цепочка покупок может состоять из семи-восьми человек (один собственник продает квартиру, чтобы на эти деньги купить другую, следующий собственник поступает так же и так далее, пока цепочка не дойдет до реальных денег, то есть до ипотечника в рассматриваемом случае). В этом случае координация всех участников и отстаивание своих интересов действительно может занять значительное время, если неподготовленный человек вообще может с этим справится.
Резюмируя, можно сказать, что надо тщательно взвесить всего "за" и "против" и прикинуть, оправдает ли существенная стоимость услуг сэкономленное время и силы.

Прекращение обременения (погашение всего долга по ипотеке)
Когда долг полностью выплачен, необходимо в рег. палате снять регистрационную запись об обременении в виде ипотеки. По сути это означает, что теперь у вас нет никаких ограничений на право распоряжаться своей недвижимостью.
Банк должен выдать закладную с пометкой о полном исполнении обязательств и доверенность или другой документ, удостоверяющий полномочия сотрудника, поставившего пометку на закладной. Также настоятельно рекомендуется взять полную выписку с расчетного счета, использовавшегося для внесения платежей, с разбивкой на типы перечисления денег с этого счета: на погашение процентов, на погашение основного долга. Эта выписка понадобится, например, налоговой для предоставления вычета. Кроме выписки стоит взять несколько справок о том, что вы полностью выполнили обязательства по кредиту. Подобная справка нужна страховой для выплаты заемщику неиспользованной части премии после даты полного погашения.
Для снятия регистрационной записи об обременении надо записаться в электронную очередь и в назначенный день принести следующие документы:

закладная с отметкой о ее погашении, оригинал и копию;

доверенность или другой документ от банка, подтверждающий полномочия сотрудника банка делать отметку на закладной;

если прекращается ипотека в силу договора, то квитанция об уплате гос. пошлины 1000 рублей. Регистрация и прекращение ипотеки в силу закона пошлинами не облагаются;

заявление;

если необходимо получить новое свидетельство о праве собственности, где не будет указано обременение, то заявление на выдачу нового свидетельства и гос. пошлина 200 рублей. Учтите, что если изменились какие-либо данные, указанные в свидетельстве, например, адрес постоянной регистрации, то рег. палата должна внести эти изменения в свидетельство, что тоже оплачивается гос. пошлиной в 200 руб. Почему нельзя изменить и адрес регистрации, и запись об обременении, взяв одну пошлину, непонятно. Но эти операции хотя бы не требуют дополнительного времени.

Про пошлины стоит сказать отдельно. Все вышеуказанные типы (за регистрацию, прекращение обременения и выдачу нового свидетельства о праве собственности) имеют один и тот же код бюджетной классификации (КБК) 321 1 08 07020 01 1000 110, который надо указать при оплате. Для справок ЕГРП этот код 321 1 13 01030 01 6000 130.
Также при регистрации ипотеки и ее прекращении сумма пошлины делится на количество заявителей, и каждый должен оплатить свою часть. Например, в случае регистрации ипотеки в силу договора при рефинансировании заявителей в рег. палату два: заемщик и банк. Каждый должен оплатить по 500 рублей, что в сумме даст 1000 рублей пошлины. Соответственно, и квитанции об оплате (либо других платежных документов) тоже должно быть два.
При выдаче нового свидетельства о праве собственности, заявитель один — собственник недвижимости.
Если ваша ипотека была оформлена без составления закладной, то в этом случае необходимо присутствие в рег. палате представителя банка. Точный список документов при этом надо узнавать в РосРеестре.
Максимальный срок прекращения обременения 3 дня, включая день подачи документов.
К сожалению, на получение документов записаться по интернету нельзя. Но очередь движется быстро, так что это не проблема. В московских рег. палатах стоят киоски, где надо взять чек со своим номером в очереди. Если нужно получить несколько пакетов документов, то надо взять по номеру на каждый пакет.

Рефинансирование
Рефинансирование ипотеки напоминает получение первого кредита, но со многими облегчающими жизнь исключениями. В частности, отсутствует продавец, и документы на него вроде справок из диспансеров собирать не надо (хотя новый банк может их потребовать от своего потенциального клиента). Но документы на заемщика и на квартиру собираются в полном объеме (примерный список приведен в разделе про покупку квартиры).
Так как требуется новая оценка недвижимости, то оценщику понадобятся документы на квартиру. Тут есть нюанс. Кадастровый паспорт и отдельная экспликация действуют один год, а технический паспорт — пять лет. Если тех. паспорт еще годен, то надо попросить оценщика использовать его (в тех. паспорте должен быть и поэтажный план, и экспликация), тогда не придется тратить еще две недели на изготовление в кадастровой палате нового кадастрового паспорта с экспликацией.
Если старая страховая не в списке партнеров нового банка, заключается договор с новой страховой. Единственный новый документ, что потребуется — справка из старого банка, составленная в свободной форме, где должны быть указаны реквизиты для перечисления средств в счет погашения кредита, размер оставшегося основного долга и перечень просроченных платежей. Последнего быть не должно. Если по какой-то причине хотя бы один платеж был просрочен, новый банк гарантировано поинтересуется причиной (а может сразу откажет). Естественно, для продолжения отношений с новым кредитором необходимо, чтобы причина была уважительной: техническая невозможность оплаты (проблемы в проведении платежей старым банком), задержка платежа сторонними организациями (например, внезапное выпадение дня оплаты на выходной день) и т.д.
Во время одобрения заемщика и квартиры (этот процесс почти идентичен получению изначальной ипотеки) надо выяснить, каким образом будет выполняться перечисление средств из банка Б в банк А и на каких условиях. Оптимальный вариант — после совершения сделки банк Б, делает перевод в банк А, полностью погашая основной долг. Заемщику после сделки дается определенный срок на регистрацию прекращения обременения по ипотеке банка А и регистрации нового обременения банка Б. В этом случае для банка А все выглядит, как полное досрочное погашение, а значит действуют все положения закона об ипотеке, касающиеся ПДП: банк А не может помешать процессу досрочного погашения, должен принять платеж в день его прихода на счет заемщика, старая страховая обязана вернуть неиспользованную часть страховой премии (правда, за вычетом каких-то там расходов на операции с документами согласно внутреннему тарифу).
После получения средств банком А он обязан назамедлительно выдать закладную с отметкой об исполнении обязательств в полном объеме.
Далее заемщику необходимо обратиться в рег. палату и снять регистрационную запись о старой ипотеке и зарегистрировать новую ипотеку. Новая ипотека в данном случае будет в силу договора, а значит облагается гос. пошлиной в 1000 руб. Но так как заявителя в данном случае два: заемщик и новый банк, то каждый из них должен заплатить в бюджет по 500 рублей и предоставить об этом квитанции.
Список документов для прекращения обременения предоставлен в предыдущем разделе.
Список документов для ипотеки в силу договора следующий:

заявление;

договор об ипотеке в трех экземплярах, оригиналы;

кредитный договор, оригинал и копия;

закладная, оригинал и копия;

оценка квартиры;

доверенность на меня от сотрудника банка для подачи документов, оригинал и копия;

доверенность на сотрудника банка от ген. дира или правления для полномочий подавать документы на ипотеку, оригинал и копия;

квитанция на уплату гос. пошлины от заемщика и от банка по 500 руб;

квитанция на уплату гос. пошлины на выдачу нового свидетельства права на 200 руб и заявление.

Последний пункт не является обязательным, но очень желателен: у заемщика на руках будет актуальное свидетельство о праве собственности, а банк Б может попросить его копию для внутренних процедур.

НЕ надо подавать: кадастровый, технический паспорта на квартиру и экспликацию, старое свидетельство права, договор страхования, договор купли-продажи (он у них и так есть, его сдали при регистрации ипотеки в силу закона, то есть при регистрации первой ипотеки), каких-либо документы по банку, выписки из ЕГРЮЛ.

В законе не сказано, можно ли подавать документы на прекращение обременения и регистрацию нового обременения одновременно. Но конкретно рег. палата по адресу Дмитровское шоссе, д. 5 принимает документы на все операции сразу. Единственное, стоит записаться в электронную очередь столько раз, сколько пакетов документов надо подать, так как каждый набор бумаг требует отдельного времени на прием. Если записаться подряд не получается, то значит хватит и одной записи.
При этом общее время на оформление всех операций с недвижимостью равно максимальному времени по самой долгой операции. В описываемом случае по закону выделено 3 рабочих дня на снятие обременения и 5 рабочих дней на регистрацию нового обременения. Сотрудник рег. палаты сказал, что на выдачу сразу всех пакетов документов надо приходить всего через пять рабочих дней! Это очень приятный сюрприз, за что спасибо рег. палате на Дмитровском шоссе.
После получения документов в банк Б необходимо передать зарегистрированную закладную (но надо уточнить требования конкретного банка). Обычно ее получает представитель банка, но бывает и так, что это доверяют сделать заемщику.

Статья рассказывает, какие нужны документы для рефинансирования ипотеки, разъясняет тонкости законодательства.

Рефинансирования ипотеки в ВТБ 24 или любом другом финучреждении означает выдачу новой ссуды для погашения старого кредита.

Особенно выгодно сделать перекредитование, когда изменяется процентная ставка.

Пример, Григорьева взяла кредит под 12% годовых. Через год процентная ставка упала и составила 9%. В этом случае имеет смысл сделать перекредитование, чтобы погашать ссуду уже на более выгодных условиях.

Есть и другие причины для кредитной перезагрузки:

изменить срок погашения займа;
поменять валюту платежа (особенно актуально для валютных ипотечников);
изменить размер займа.

Кредитная организация может поменять предмет залога.

Пример. Супруги Станововы купили квартиру своему сыну. Залогом по договору является их дом. Теперь они решили улучшить свои жилищные условия и продать дом. Для этого придется поменять предмет залога. Обременение будет снято с дома, тогда с ним можно будет проводить сделки.

Вопрос о рефинансирование ипотеки можно решить в своем финучреждении или выбрать другой банк.

Перекредитование ипотеки

Больше всего заемщики нуждаются в том, чтобы рефинансировать ипотечную задолженность. В безвыходном положении оказались валютные ипотечники. Курс доллара резко вырос, потому выплачивать кредит становится все сложнее. Суды не торопятся вставать на сторону ипотечников. Предлагают самостоятельно договариваться с банком.

Для рефинансирования ипотеки в Сбербанке нужно сначала договориться с руководством компании и собрать документы.

Сделать кредитную перезагрузку предлагает множество компаний. Среди них Сбербанк, ВТБ-24, Альфа-банк и многие другие. Для одобрения сделки заемщику необходимо застраховать свою жизнь и сам объект.

Есть ли выгода от сделки

Необходимо заранее уточнить в рефинансирующем учреждении, сколько будет стоить оформление документации.

6 статей расходов:

оценка имущества;
платеж за снятие обременения;
оплата за повторную регистрацию права;
оплата страховки;
банковская комиссия за выдачу займа;
комиссии за безналичный перевод.

Когда могут отказать в переоформлении

Вопрос о том, какие нужны документы для официального рефинансирования ипотеки, решать не придется, если фиунчреждение запретило проведение таких операций.

Некоторые банки запрещают погашать заем досрочно. Правда, такие решения можно оспорить через суд. Поэтому большинство банков дают добро на досрочное выполнение обязательств.

Иногда переоформление не допускается по вине самого клиента. Например, долги по кредиту или неснятая задолженность препятствуют кредитной перезагрузке.

Если у заемщика снизился доход, или он потерял работу, банк также может отказаться выдавать ссуду. В этом случае появляются сомнения в платежеспособности заемщика.

Предмет залога может также не устроить банк. Отличаются требования к степени изношенности объекта. Один банк может одобрить приобретение квартиры в доме 1975 года постройки, а для другого банка такой объект может оказаться слишком старым.

Важно! Нужно быть готовым предоставить дополнительное обеспечение. На время, пока снимается обременение, необходимо обеспечить новый кредит. Если у заемщика ничего нет за душой, то сделать это будет достаточно проблематично.

В любом случае нужно получить актуальную информацию у банковских служащих.

Сбербанк является надежной финансовой организацией, поэтому многие граждане хотят там сделать перекредитование.

7 преимуществ, которые дает рефинансирование:

Возможность собрать в одном займе несколько кредитов, оформленных в различных финучреждениях.
Упростить погашение задолженности. Будет единая дата проведения платежа, выставляется один счет.
Отсутствие необходимости собирать в других компаниях справки об остатке долга.
Не требуется согласие первичного заимодателя на получение следующего кредита.
Получение выгоды. Сумма взносов уменьшится, значит, и платить придется меньше.
Возможность получить дополнительные денежные средства на личные расходы.
Низкая ставка по кредиту.

Условия могут отличаться в различных компаниях, потому желательно заранее собрать нужную информацию.

Подводные камни рефинансирования

Кредитная перезагрузка имеет положительные и отрицательные стороны.

5 минусов сделки:

Заемщика будут снова проверять. Ведь компания должна убедиться. Что он, действительно, сможет выполнить принятые на себя обязательства.
Снова придется решать вопрос, какие документы нужны для переоформления.
Объект может не подойти. При автокредитовании эта ситуация особенно актуальна. Требования к транспортным средствам могут сильно отличаться.
Придется нести дополнительные затраты. У многих заемщиков каждая копеечка на счету, потому дополнительные траты являются крайне нежелательными.
Вероятность получения отказа. Такой возможности нельзя исключать. В случае отказа комиссии за рассмотрение заявки будет уже не вернуть.

В некоторых ситуациях рассуждать о минусах и плюсах уже не приходится. Когда кредиторы уже буквально стучатся в дверь, а платить нечем, приходится искать выход из ситуации.

Как провести сделку

Нужно действовать последовательно, чтобы рефинансироваться в ВТБ-24, Сбербанке или другой компании.

Порядок действий:

Подать заявку.
Дождаться ответа.
Собрать документы на квартиру.
Дождаться одобрения и уточнить дату сделки.
Подписать договор об ипотеке и зарегистрировать его.
Получить денежные средства.
Погасить первоначальный кредит.
Получить подтверждающие справки.

Важно представить документы о погашении задолженности не позднее сорока пяти дней от даты платежа.

После того, как первичный кредит будет погашен, финучреждение сможет уменьшить процентную ставку по кредиту.

Заемщикам следует учитывать, что получить имущественный вычет по ст. 220 Налогового кодекса они не смогут.

Требования к заемщику

Каждая компания устанавливает свои требования к заемщикам.

3 общих услвоия:

возраст от 18 до 55 лет;
наличие регистрации в регионе, где находится банковское подразделение;
постоянная работа на протяжении шести месяцев.

Если в первичном договоре фигурирует созаемщик, то на него также возлагаются обязанности при перекредитовании.

Сбербанк устанавливает льготные условия своим зарплатным клиентам.

Необходимые документы

Есть документы, которые заемщик обязан предоставить:

Заполненный бланк заявления.
Паспорт.
Свидетельство о временной регистрации, если гражданин временно зарегистрирован.
Справка о доходах.
Копия трудовой книжки.
Реквизиты первоначального кредитного соглашения:

дата подписания и порядковый номер;
сумма ежемесячного платежа;
валюта кредита;
реквизиты для оплаты первоначального кредитора.

Схема платежей.

Одним из самых востребованных кредитных продуктов на рынке долгосрочных кредитов является рефинансирование, с помощью которого можно снизить процентную ставку, конечную стоимость займа и пересмотреть условия ипотеки. Нередко заемщики хотят получить с перепланировкой, но не знают точно, как банк отнесется к такому залогу. В данном случае есть много нюансов, которые следует учитывать при поиске подходящего банка, проводящего рефинансирование ипотеки.

Что такое узаконенная и не узаконенная перепланировка ипотечного жилья?

Когда заемщик ищет кредитный продукт по рефинансированию ипотеки на квартиру, в которой была сделана перепланировка, он должен прежде всего узнать, как относится финансово-кредитная организация к таким изменения в жилом помещении. Дело в том, не все банки разрешают заемщику оформить рефинансирование ипотеки при перепланировке .

Официально считается, что если перепланировка не узаконена, то банк откажет в проведении рефинансирования. Заемщику либо придется узаконить изменения в перепланировке через суд, либо подыскивать другой банк, в котором готовы «закрыть глаза» на изменения в плане жилья, не подписанные главным архитектором района.

На какие изменения в плане квартиры банки могут не обратить внимание?

Как и при ипотеке, квартира при рефинансировании становится залоговым объектом для банка. Поэтому, чтобы не понести материальные потери, вызванные снижением стоимости такой недвижимости, находящейся в залоге, банки дифференцированно подходят к проводимой в жилье перепланировке:

одни полностью отказываются от залоговой недвижимости с неузаконенными изменениями в планировке и требуют их официально узаконить;
другие не считают перепланировкой застекление балконов и лоджий, а также снос встроенных старых шкафов;
третьи не обращают внимание не только на снос перегородок, но и на и перенос инженерных коммуникаций. Для таких банков важно, чтобы в техническим плане такого жилья не было красных линий (красными линиями традиционно указывают неузаконенные изменения в планировке квартиры, сама официальная планировка рисуется черным цветом).

На рефинансирование ипотеки перепланировка может влиять по- разному. Конечно, лучше, если изменения были официально узаконены. Тогда более высокая стоимость квартиры как залога позволит получить больший кредит и снизить процентную ставку займа. Каждый банк, прежде чем открыть рефинансирование ипотеки, проводит оценку залоговой недвижимости, приглашая для этого оценочную комиссию экспертов.

В большинстве случаев наиболее надежным залогом, растущим в цене на рынке недвижимости считается квартира без обременений. При явных технических нарушениях, сделанных во время перепланировки, банк откажет в выдаче нового займа.

Если оценщики определят, что изменения в перепланировке только повысили стоимость жилья на рынке, то банк наверняка одобрит рефинансирование ипотеки и не будет требовать узаконить перепланировку.

Как узаконить перепланировку через суд?

Узаконить изменения в плане квартиры задним числом не получится. Чтобы внести изменения в технический план без красных линий, нужно получить решение суда. Для этого заемщику придется потратиться на:

вызов технической комиссии и проведение независимой экспертизы;
оплату госпошлины в суде и адвоката, который будет представлять интересы заемщика в суде;
переоформление технических документов в БТИ.

Все это при желании можно сделать еще до обращения в банк за рефинансированием ипотеки. Но если это не удалось осуществить по каким-то причинам, то нужно исходить из существенности сделанных изменений в плане жилья.

Если в качестве перепланировки фигурирует остекление балкона или лоджии, или снос старого встроенного шкафа, то вряд ли такие изменения уменьшат рыночную стоимость жилья. Сегодня в БТИ такие изменения обычно не берутся во внимание.

Сложнее будет с теми квартирами, в которых сносят перегородки или объединяют пространство лоджии с жилым помещением, убрав часть стены. Для проведения таких изменений внутреннего плана всегда требуется получить разрешение надзорных органов, иначе можно понести большие материальные потери из-за технических нарушений, приводящих к разрушению самого жилья и штрафам за разрушение целостности многоквартирного жилого объекта.

Поэтому любые внутренние изменения в планировке жилья следует проводить официально, приглашая специалистов с инженерной квалификацией для проведения работ по перепланировке, которые должны начинаться с узаконивания проекта такой реконструкции в надзорных органах, а не со сноса стен в квартире.

Фото: Klaus Ohlenschlдger (DPA/TASS)

У вас нет лишних денег на инвестиции и при этом вы уже несколько лет выплачиваете ипотечный кредит? Займитесь рефинансированием своего займа. Это весьма трудоемкое, но в целом достаточно выгодное мероприятие, которое поможет вам сэкономить немалые деньги.

Сейчас, когда ключевая ставка Банка России составляет 7,5%, для граждан, которые купили квартиру по ипотеке несколько лет назад, все более актуален вопрос рефинансирования ранее взятых кредитов. И если раньше эта услуга было практически экзотическим продуктом, то теперь все без исключения крупные банки предлагают рефинансировать кредит, взятый в другом банке.

Чтобы снизить себе ставку по ипотеке путем перекредитования в другом банке, вы можете как обратиться в банки напрямую, так и воспользоваться агрегатором предложений банков, которым, например, выступает тот же «Тинькофф» или другие ресурсы.

Если в первом случае все понятно, – вы работаете с одним банком и собираете пакет документов под его требования, – то во втором случае при всех его достоинствах есть скрытые недостатки: поскольку агрегатор работает с пулом банков, требования которых могут отличаться, то вам придется собирать пакет документов, устраивающий всех. Кроме того, все агрегаторы имеют свои взаимоотношения с банками, что делает процесс не до конца прозрачным.
Остановимся подробнее на процедуре рефинансирования, основных этапах процесса и тех вещах, которые вы должны знать, вовлекаясь в этот процесс.
Сбор документов

Для рефинансирования ипотечного кредита у вас должны быть готовы следующие документы:

Заполненная анкета банка, куда вы обращаетесь за рефинансированием.
Справка о доходах с места работы, подтверждающая ваш доход по форме 2-НДФЛ (если вы являетесь зарплатным клиентом в банке, то, как правило, она не требуется).
Копия трудовой книжки или трудового договора (если вы являетесь зарплатным клиентом в банке, то, как правило, она не требуется).
Копия основных страниц паспорта.
Справка об остатке задолженности в первоначальном банке-кредиторе
Правоустанавливающие документы на квартиру (копию договора купли-продажи и копию свидетельства о собственности)
Копия кредитного договора и график платежей. В некоторых банках эти документы нужны на более поздних стадиях.

Итак, вы собрали все документы и подали в банк, который предоставляет услугу рефинансирования ипотеки. После получения от вас документов он, как правило, сначала принимает предварительное решение по вам, как по потенциальному заемщику и принимает решение по ставке, которую может вам предложить с учетом разных факторов: пола, возраста, опыта и места работы, соотношения стоимости залога к сумме запрашиваемого кредита. Будьте готовы к тому, что вы можете получить отказ даже в том банке, в котором вы являетесь зарплатным клиентом. К этому тоже надо быть готовым.

Если с момента заключения ипотечного договора ваши семейные обстоятельства изменились, будьте готовы, что вам придется вооружиться дополнительными документами. В случае, если вы женились или вышли замуж, потенциальный банк-кредитор может потребовать, чтобы ваша вторая половина стала созаемщиком нового кредита, аргументируя это статьями гражданского и семейного кодексов.

Не спешите соглашаться с банком и помните, что у вас есть выбор в виде брачного договора, который может регулировать не обязательно весь комплекс имущественных отношений, а отдельную его часть в виде квартиры, на которую оформлена ипотека. За брачный договор придется заплатить нотариусу порядка 10 000 рублей (цены здесь и далее московские).

Выход на сделку

Предположим, все прекрасно, и вам предварительно одобрили кредит. Теперь предстоит собрать документы по квартире. Вам понадобятся:

Независимая оценка квартиры. Обратите внимание на то, что у каждого банка есть свой список компаний, с которыми он работает, и свои требования к формату отчета. Таким образом, если вы сделали оценку квартиры для одного банка, она почти гарантированно не подойдет для другого, и если вдруг на этом этапе вы еще захотите рассмотреть другие банки для рефинансирования, за переделку отчета придется дополнительно доплатить, что может стать неприятным сюрпризом. Для оценочных компаний это способ заработать деньги из воздуха, а для вас – неоправданные расходы. Стоимость отчета в среднем составляет 7000- 10000 рублей, за изменения отчета под требования другого банка вам придется доплатить от 3000 рублей.
Единый жилищный документ, который можно получить бесплатно в центре «Мои документы».
Выписка из ЕГРН, ее также можно получить в центрах «Мои документы». Выписка готовится там в течение 7 рабочих дней. Впрочем, вы можете воспользоваться и другими информационно-сервисными ресурсами.
Правоустанавливающие документы на квартиру, договор купли-продажи. В некоторых случаях требуется расписка от продавца квартиры (если покупали вторичное жилье), что вы с ним рассчитались полностью и в надлежащем порядке, но о необходимости этого документа банк вас должен уведомить заранее. Как правило после трехлетнего периода расписка не требуется.
Передаточный акт на квартиру.
Технический паспорт на квартиру. Имейте в виду, что срок действия технического паспорта составляет 5 лет. Если срок действия вашего паспорта истек, то вам необходимо обратиться в центр «Мои документы», заказать вызов технического специалиста и оплатить изготовление технического паспорта. Его стоимость с учетом вызова специалиста для двухкомнатной квартиры составляет примерно 10 000 рублей. С момента оплаты паспорт изготавливается порядка 15-20 рабочих дней. Принимаются к рассмотрению технический паспорт и начала 2000 годов и даже 90-х (экспликация и поэтажный план), в том случае если он имеется в бумажном варианте у собственника квартиры. Если тех. паспорт утерян или не был выпущен и за последние 5 лет на объекте не было инженеров БТИ, то предстоит не быстрый процесс оформления технического паспорта, который займёт порядка 3-4 недель.
Обновленная справка из банка о текущей задолженности по ипотечному кредиту на дату совершения сделки рефинансирования и справка о полных реквизитах счета для погашения задолженности в первоначальном банке-кредиторе. В некоторых случаях запрашивается заявление на полное досрочное погашение на дату сделки с отметкой о принятии его первичным кредитором.

Сделка

В день сделки вы приезжаете в новый банк-кредитор, открываете счет и знакомитесь с документами. По возможности просите прислать вам документы заранее, поскольку невозможно внимательно прочитать и осознать все положения договора на месте.

К слову, содержание ипотечных договоров сильно изменилось за несколько лет. Теперь банк прописывает поистине «драконовские требования» по отношению к клиенту: возможность осматривать квартиру не реже чем раз в год, возможность периодически запрашивать сведения о клиенте и его доходах, фактический запрет на сдачу квартиры в аренду, обязательство со стороны клиента уведомлять кредитора о родственниках, которых он хочет зарегистрировать в квартире и многое другое. И тут вам вдруг приходится серьезно все взвесить и решить для себя, что вам важнее – снижение ежемесячного платежа на 10000-20000 рублей или собственная относительная свобода.

Предположим, вы все подписали и вам перечислили деньги на ваш счет, а потом отправили их на счет в первоначальном банке-кредиторе. Обратите внимание на то, что в первоначальном банке-кредиторе вам необходимо будет не только погасить основной долг по ипотеке, но и те проценты, которые были начислены с даты уплаты вами очередного ежемесячного платежа. Имейте в виду, что в связи с этим, общая сумма для погашения обязательно вырастет и чем больше дней пройдет с даты очередного ежемесячного платежа, тем эта сумма будет больше.

Вам также необходимо заключить договор о страховании жизни, потери работоспособности, собственности.

Оформление документов

Если вы думали, что на этом все закончилось – ошибаетесь. На этом этапе начинается самое интересное. Как правило новый банк-кредитор устанавливает повышенную процентную ставку на тот период, пока не будет погашена старая закладная и не оформлена новая.

Итак, вам нужно получить в первоначальном банке-кредиторе полный пакет документов на снятие обременения с вашей квартиры. Этот пакет документов включает в себя закладную, а также нотариально заверенную копию доверенности на сотрудника банка, который поставил пометку о том, что вы выполнили перед банком свои обязательства. Вам лучше также взять справку об уплаченных банку процентах и о том, что задолженность была погашена полностью.
В разных банках сроки подготовки закладной варьируются: так в Фора-банке закладную выдают через день, а в ВТБ через 15 рабочих дней. Вы сами понимаете, что от скорости предоставления закладной зависит период, в течение которого вы будете платить по повышенной ставке уже в новом банке.

С этим пакетом документов, а также паспортом и свидетельством о собственности вы идете вновь в «Мои документы» и там подаете пакет документов в Росреестр для снятия обременения. Обременение снимается в течение 7 рабочих дней. Вам выдадут уведомление о снятии обременения. Далее вам необходимо получить выписку из ЕГРН, в которой будет значится, что обременение снято. И с этими документами вам необходимо снова пойти в «Мои документы». По сроку регистрации обременения это те же 7 рабочих дней.

В некоторых ситуациях банки переоформляют закладную без участия клиента, но это, скорее, происходит, в ситуации внутренней продажи, а не рефинансирования. Здесь вы сами должны походить по центрам «Мои документы». Есть, впрочем, рынок услуг посредников, которые смогут перерегистрировать документы за вас. Сроки от этого почти не изменятся, а вам придется заплатить около 30 000 рублей (например, в Тинькофф Банке) за эти услуги.

После оформления закладной ваша ставка и платежи, соответственно, должны снизиться со следующего платежного периода.

Пример оценочной стоимости и выгоды от рефинансирования ипотеки

Остаток долга в первоначальном банке-кредиторе 6 130 000.
Изначальная процентная ставка 13,25%.
Сумма ежемесячного платежа 94 900.
Запрашиваемый на рефинансирование кредит 6 000 000.
Процентная ставка до регистрации закладной 11,7%.
Сумма ежемесячного платежа 84 100.
Процентная ставка после регистрации закладной 9,74%.
Сумма ежемесячного платежа 77 400.

Расходы

Брачный договор: 10 000.
Техпаспорт: 10 000.
Оценка квартиры: 7 000-10 000.
Справки в банках: 4 000.
Выписки из ЕГРН: 800.
Заключение нового договора о страховании: индивидуально в зависимости от тарифов СК.
Регистрация через посредников-агрегаторов: 30 000.

Категории

Выбор редакции