Инвестиции в зарубежную недвижимость: покупатель защищен от многих рисков. Страхование девелоперских рисков – привычная практика на Западе. Страхование застройщиков: мифы вокруг ОВС Западный опыт страхования пока не для России
Левин А.А., Всероссийская политическая партия "Единая Россия", отдел по работе с органами государственной власти.
Одним из приоритетных направлений социальной политики государства является формирование рынка доступного жилья с необходимым правовым обеспечением защиты и ответственности его участников, в частности долевого строительства, каковым является страхование.
Агентство Fitch Ratings оценило перспективы российской страховой отрасли и обнародовало отчет "Российский страховой рынок: проблемы управления ростом" <1>. В нем отмечается, что в условиях высокого роста способность управлять показателями страховой деятельности и адекватно прогнозировать такие показатели становится одной из основных задач для страховых компаний в России. Страхование ответственности застройщиков может быть важной гарантией защиты участников долевого строительства. В настоящее время данные отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <2>.
Граждане вкладывают свои средства в жилищное строительство, как правило, в целях удовлетворения своих потребностей в жилье.
Так, по мнению ученых - судей Верховного Суда РФ Н.К. Толчеева и С.В. Потапенко, "правильная правовая оценка заключенных гражданами с организациями договоров, на основании которых граждане приобретают право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, имеет принципиальное значение" <3>. В зависимости от характера возникших на основании таких договоров отношений суд в каждом случае решает вопрос о возможности применения к этим отношениям норм Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 (в ред. Федерального закона от 25 октября 2007 г. N 234-ФЗ) "О защите прав потребителей" <4>. С нашей стороны отмечаем, что отдельные вопросы по данной теме ранее были освещены в Обзоре практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов <5>.
<3> Толчеев Н.К., Потапенко С.В. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности. М.: Проспект, 2007. С. 85.
<4> Российская газета. 2007. 27 октября.
<5> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2.
Строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с привлечением средств участников долевого строительства является одним из способов улучшения гражданами своих жилищных условий и выступает в качестве одного из направлений приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".
В настоящее время приобретение объектов недвижимости посредством участия в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости находит все большее применение на практике, вместе с тем участие в долевом строительстве применялось еще до момента принятия Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон). До вступления Закона в силу отношения между застройщиком и участником долевого строительства в данной сфере регулировались различными способами - заключались договора простого товарищества, строительного подряда, купли-продажи и др., имеющие при этом одну суть. В связи с тем что ранее законодательством не предусматривалось регулирование данного вида отношений, юридическая сила такого рода договоров ставилась под сомнение, и, как результат, сложилась ситуация, при которой желающие приобрести объекты недвижимости, участвуя в долевом строительстве, оказывались незащищенными от действий недобросовестных застройщиков.
После введения в действие Закона объемы реализации объектов недвижимости на стадии строительства значительно сократились, повышенные требования к застройщикам оказались для многих из них невыполнимыми. Одним из главных требований Закона было заключение с участниками долевого строительства договоров долевого участия в строительстве, но на практике данное требование застройщиками не соблюдалось. Привлечение денежных средств по иным, отличным от договора долевого участия в строительстве, схемам не позволяет защитить участников долевого строительства от различного рода рисков. Вместе с тем с принятием Закона, как было отмечено ранее, закреплен характер отношений сторон договора участия в долевом строительстве, определены права и обязанности застройщика и участника долевого строительства, а также предусмотрена ответственность сторон за нарушение выполнения своих обязательств. Тем не менее в сфере участия в долевом строительстве довольно часто происходят нарушения застройщиками прав участников долевого строительства. В числе основных нарушений, по нашему мнению, необходимо выделить следующие: необоснованное завышение стоимости объектов строительства, нарушение сроков окончания строительства и ввода в эксплуатацию объектов строительства, низкое качество строящегося объекта недвижимости, мошеннические действия (создание финансовых "пирамид") и др.
Так, по состоянию на 1 сентября 2007 г. количество пострадавших участников долевого строительства на всей территории Российской Федерации составляет более 60000 человек, количество проблемных объектов долевого строительства - более 700 <6>.
<6> По данным рабочей группы президиума Генерального совета партии "Единая Россия" на 1 сентября 2007 г.
В связи с этим в целях усиления прав и гарантий финансовой защиты участников долевого строительства нам видится целесообразным использование не административных, а альтернативных рыночных механизмов, в частности введение страхования исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве в пользу участников долевого строительства.
Необходимо отметить, что, несмотря на значительные объемы строительного рынка и огромные риски, сопровождающие данную сферу, применение страхования осуществляется довольно редко. По оценкам специалистов, в России в целом страховой защитой обеспечивается около 5 - 7% общего объема строительства <7>.
<7> Миллерман А. Строительная инженерия. 2006. N 1.
Важно отметить, что риски, возникающие при строительстве, довольно значительны. Так, некоторые застройщики, пытаясь защитить себя, создают собственные резервные фонды, но объем направляемых в них денежных средств слишком минимален и их явно недостаточно, а также заказчики неохотно соглашаются с условием увеличения сметы строительства. Таким образом, для застройщиков значительно эффективнее предусмотреть в смете строительства дополнительные затраты на осуществление страхования, что, в свою очередь, позволит застраховать весь комплекс строительных рисков.
Таким образом, считаем, что введение обязательного страхования ответственности застройщиков за неисполнение своих обязательств по договору участия в долевом строительстве позволит в дальнейшем избежать распространенного в настоящее время нарушения прав участников долевого строительства.
Тем не менее, чтобы данный механизм заработал четко и слаженно, необходимо, чтобы страховые компании были независимы от застройщиков.
Так, например, во Франции страхование рисков при строительстве существует с 1979 г. В Германии комплексное страхование от всех рисков обходится в 2% от сметной стоимости строительства объекта. В Италии такой вид страхования является обязательным, так же как и во Франции.
Страхователями ответственности за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве будут являться застройщики, осуществляющие привлечение денежных средств участников долевого строительства.
В качестве объекта страхования считаем целесообразным определить выполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве перед участником долевого строительства. В связи с этим застройщик обязан будет заключить договор страхования ответственности исполнения обязательств с каждым участником долевого строительства.
Считаем, что срок действия договора страхования необходимо установить из расчета срока, превышающего, например, на один год установленный сторонами срок действия договора участия в долевом строительстве. Данное увеличение срока действия договора страхования связано с возможным увеличением срока строительства объекта долевого строительства.
При заключении договора страхования ответственности застройщик обязан будет предоставить страховщику: учредительные документы; свидетельство о государственной регистрации; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; информацию о фирменном наименовании (наименовании), месте своего нахождения; о государственной регистрации; об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица; о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с их детализацией (сроки строительства, сроки ввода в эксплуатацию и др.); о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Предоставление застройщиком данных документов связано с тем, что страховые компании способны более эффективно оценивать риски, возникающие при строительстве, в отличие от участников долевого строительства.
Договор страхования ответственности за неисполнение обязательств застройщиком считается заключенным с момента получения застройщиком страхового полиса и вступает в силу с момента подписания и единовременной уплаты страхового взноса.
В качестве определения страховых рисков, как мы считаем, необходимо предусмотреть следующие случаи неисполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве:
- нарушение сроков окончания строительства или ввода объекта строительства в эксплуатацию;
- увеличение стоимости строительства объекта недвижимости;
- строительство объекта недвижимости с нарушением его качества;
- совершение мошеннических действий и, как результат, срыв сроков строительства, невозможность возврата вложенных денежных средств и пр.;
- банкротство.
Размер лимита ответственности страховщика необходимо определить в пределах стоимости объекта долевого строительства (цены договора участия в долевом строительстве).
Важно отметить, что в России, в отличие от других стран, страхование рисков в строительстве не является обязательным. В настоящее время в данной отрасли не так часто применяется страхование, по оценке специалистов, в Российской Федерации страховой защитой обеспечивается всего около 5 - 7% строительных работ <8>.
<8> По данным сайта www.irn.ru: Индикаторы рынка недвижимости. Новостройки подорожают из-за страхования. М., 2006.
Полагаем, что было бы правильным на современном этапе развития законодательства обобщить судебную практику по данной категории дел в пределах Российской Федерации с тем, чтобы убедиться в эффективности страхования ответственности исполнения обязательств застройщиками как меры защиты участников долевого строительства.
Таким образом, введение страхования исполнения обязательств застройщиками будет иметь положительный результат, направленный на защиту прав участников долевого строительства.
Поисковые теги: Источник фото:Государство готово к решительным мерам для защиты прав дольщиков. А готовы ли к этому застройщики и страховщики? Об этом на пресс-конференции рассказали сами участники рынка
Ужесточение правил страхования гражданской ответственности застройщиков вызвало серьезный ажиотаж на рынке. Многие строительные компании восприняли нововведения негативно. Некоторые из них даже заговорили об остановке всего строительного комплекса России. Что же на самом деле происходит? Этой теме была посвящена недавняя пресс-конференция в агентстве «Интерфакс» «Мифы об Обществе взаимного страхования застройщиков».
Псевдодоговоры для псевдозащиты
С 1 октября вступили в силу поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве, касающиеся страхования гражданской ответственности застройщика перед дольщиками. В соответствии с этими изменениями установлены новые критерии для страховых организаций: осуществление страховой деятельности в течение не менее пяти лет, наличие собственных средств в размере не менее 1 млрд руб., в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 млн руб. и пр.
Одновременно появились и новые требования Банка России к обеспечению финансовой устойчивости компаний, страхующих ответственность застройщиков. В этой связи Центробанк опубликовал официальный список страховщиков, соответствующих требованиям статьи 15.2 214-го ФЗ и иным нормативным актам. В итоге оказались не обеспечены финансовыми гарантиями около 60% договоров долевого участия (ДДУ).
В каком-то смысле этого и следовало ожидать. Как рассказал зампред Комитета по безопасности и противодействию коррупции Госдумы РФ Александр Хинштейн , еще на стадии рассмотрения законопроекта строители противились его принятию. А теперь со стороны части компаний начался его откровенный саботаж. Они заключают договоры страхования со страховыми фирмами по мизерным тарифам - вплоть до 0,15%. Понятно, что такие страховые возмещения не способны компенсировать потери дольщиков.
Положение со страхованием договоров остается острым. По информации председателя комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства Константина Тимофеева , в столице зарегистрировано 55 тыс. договоров долевого участия. И лишь 9 тыс. ДДУ (или 17% от общего числа) застрахованы.
Но надо учитывать, что некоторые строительные компании заключают псевдодоговоры, например, с условием внесения ежеквартальных взносов. То есть формально они существуют, но никакой защиты дольщикам не предоставляют. Дело дошло до того, что столичные власти направили письма в Росреестр с просьбой не регистрировать подобные документы.
Кризис бьет по дольщикам
Между тем положение с дольщиками ухудшается. Из-за того, что часть компаний по финансовым причинам не могут выполнить свои обязательства, число тех, кто не получит в обозначенные сроки своих квартир, будет расти. За прошедший год число обманутых дольщиков увеличилось на 16 тыс. человек, однако из них обеспечить жильем удалось лишь 3,5 тыс. человек.
За первые 7 месяцев 2015 года количество обманутых дольщиков возросло еще на 17 тыс. человек. Всего же, по имеющимся оценкам, до 10-15% застройщиков, использующих деньги дольщиков, находятся в зоне повышенного риска.
Увеличилось и число застройщиков, работающих по серым схемам. В таких условиях не принимать никаких мер - это значит доводить ситуацию до состояния взрывоопасной. Ко всему прочему она имеет долгосрочные экономические последствия для всего стройкомплекса: люди перестают инвестировать в строительство квартир свои сбережения не только из-за финансовых затруднений, но и вследствие недоверия к застройщикам и опасений, что, вложив свои кровные в жилье, его можно и не дождаться.
Великолепная двадцатка
На сегодня есть два способа защитить права дольщиков: использование банковской гарантии и заключение договоров страхования. По мнению депутата Хинштейна, второй вариант предпочтительней, поэтому он и должен стать основным.
Многие строители сегодня обвиняют страховщиков в том, что они не желают заниматься данным видом страхования. Однако Александр Хинштейн опровергает эти утверждения. По его словам, общение с выбранными страховыми компаниями свидетельствуют о том, что они готовы страховать риски застройщиков в пользу дольщиков.
Другое дело, что некоторые застройщики ранее заключили договоры со страховыми компаниями, которые ЦБ не допустил к работе в данном сегменте. В этом случае строителям придется перезаключать договоры с теми, кто получил допуск на рынок. Понятно, что это требует дополнительных трудозатрат и средств, но без них не обойтись.
В настоящий момент на рынок допущено 19 страховых компаний плюс «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» (ОВС).
ОВС мифы не нужны
Особая ситуация складывается вокруг ОВС. Часть застройщиков не желают признавать новую организацию, обвиняя ее в том, что она выражает интересы лишь узкой группы столичных монополистов.
Не всем нравится и необходимость платить вступительный взнос в ОВС размере 1 млн руб., что в среднем составляет одну четвертую часть от стоимости квартиры. Но, как справедливо отмечает Александр Хинштейн, если строительная компания не в состоянии заплатить такую сумму, возникает вопрос, что ей в таком случае делать на рынке строительства жилья?
С тем, что ОВС защищает интересы узкой группы строителей, решительно не согласен председатель правления этой организации, глава ГК «Мортон» Александр Ручьев . По его словам, в настоящее время 15% членов ОВС являются строительными компаниями Москвы и Московской области, а 85% членов работают в 34 регионах страны.
На сегодняшний день в ОВС состоит 170 компаний, еще 440 - в процессе принятия решения. Большинство клиентов - это представители малого и среднего бизнеса, которые испытывают сложности в своих взаимоотношениях со страховщиками. В планах ОВС создать 42 представительства по всей России.
Как рассказал Александр Ручьев, понимая сложность экономической ситуации, ОВС мониторит финансовое положение своих членов. Это позволяет устанавливать для каждой компании индивидуальный тариф в зависимости от ее финансовой устойчивости.
В 2016 году ОВС намерено аккумулировать резервный фонд в размере 5 млрд руб. И сегодня организация полностью готова выполнять те задачи, ради которых и была создана, убежден Ручьев.
От санатора до суда
Без усиления гарантийного начала рынок строительства жилья будет испытывать дополнительные сложности. По словам заместителя министра строительства и ЖКХ Олега Бетина , ведомство будет помогать застройщикам. Однако положение сложное: банковская система снижает объемы кредитования отрасли, уменьшаются объемы ипотеки.
Это приводит к тому, что большое число возводимых объектов попадает в критическую зону. А значит, возникает опасность потери средств граждан. Поэтому принимаемые меры очень своевременны. Плохо же то, что мало кто из застройщиков готовился к моменту вступления нового закона в силу. Это и создает определенное напряжение на рынке, полагает чиновник.
Впрочем, государство не намерено ограничиваться принимаемыми мерами. Возможно, вскоре появится санатор рынка долевого строительства. Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию разрабатывает проект формирования перестраховочного пула с участием страховых компаний. Идею АИЖК поддержал Банк России.
Рассматривается вопрос введения уголовной ответственности застройщиков за незаконное привлечение средств граждан в долевое строительство как один из способов его защиты, а также установление требований к капиталу застройщиков.
В отношении последнего прорабатываются разные цифры: для Москвы - 500 млн руб., для Московской области - от 100 до 200 млн руб., для регионов - 50 млн руб.
Эти требования вытолкнут с рынка недобросовестных застройщиков, что позволит его существенно оздоровить.
Владимир ГУРВИЧ
В большинстве западных стран принято страховать девелоперские риски. Но оплачивают страховки сами застройщики, а не покупатели недвижимости. Выпустив соответствующие законы, правительства таких государств позаботились о том, чтобы и застройщики, и их клиенты получили гарантию надежности и не остались у разбитого корыта.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
На протяжении последних десятилетий россияне активно покупают зарубежную недвижимость, и больше половины сделок проходит на первичном рынке. Однако и западный рынок новостроек не лишен рисков. Недострой, банкротства компаний, срывы сроков сдачи домов - и там не редкость. И все же покупатели имеют хороший шанс получить все, что им причитается.
Как объяснил « » Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock , на Западе развита система страхования девелоперских рисков. Причем страхуются не только хронические для России «болезни» в виде незавершенного строительства, банкротства или несоблюдения сроков работ. Есть еще десятки узкоспециализированных опасностей, характерных только для строительных работ. Вот как выглядят наиболее характерные пакеты страхования:
- «все риски подрядчика» (сontractor’s all risk (САR)) или «все риски монтажа» (erеction all risk (ЕАR));
- «страхование неотъемлемых дефектов» - Inherent Defects Insurance (IDI);
- «страхование строительных механизмов и машин» – Contractor’s Plant and Machinery Insurance (CPM);
- «страхование взрыва котлов» - Boiler Explosion (BE) Insurance;
- «страхование поломок машин» - Machinery Breakdown (MB) Insurance;
- «страхование электронного оборудования» - Electronic Equipment (EE);
Страхование ущерба, нанесенного третьим лицам в результате производства, строительных и монтажных работ (Third Party Liability, TPL) - и т.д.
«Покупатель может полностью обезопасить себя от всех непредвиденных угроз, а не только от финансовой несостоятельности или недобросовестности застройщика», - отмечает эксперт.
По данным Екатерины Котляровой, директора по развитию ООО МАН «Кутузофф», страхование девелоперской ответственности особенно развито в Италии, Испании, Латвии, Израиле. Станислав Зингель (Gordon Rock) называет Францию, Великобританию, США, Швейцарию, Австралию. Как рассказала Наталья Алексеева, руководитель департамента «Страны Северной Европы» компании «Страна Плюс» , в Финляндии покупатель заключает договор напрямую с застройщиком, который в свою очередь уже застраховал весь процесс возведения нового жилья. Купив квартиру в на этапе стройки, покупатель получает возможность стать акционером АО, то есть будущего собственного дома. Через два месяца после сдачи дома и введения его в эксплуатацию владелец квартиры получает свою акцию на руки.
«В Италии есть понятие страхового бонда, - говорит Марина Соколова, PR-менеджер эксклюзивного представительства европейских застройщиков, компания Mirabridge . - По сути это государственная страховка, которая гарантирует безопасность вкладов покупателей». Страховой бонд обязателен для строительной компании: государство обязывает застройщика страховать все платежи покупателя. Ежегодно страховка обновляется, опять же за счет строительной компании. Покупатель никакие средства в это не вкладывает. В случае банкротства страховка покроет ущерб.
Во Франции одна из самых развитых систем страхования строительства, уверена Ирина Дюпор, директор французской компании «ИММОКОНЦЕПТ» . В Градостроительном кодексе страны существует специальный раздел, посвященный строительству, взаимоотношениям девелопера, покупателя и страхованию рисков на этапе возведения дома. Прежде чем подписать контракт на покупку любой новостройки, нотариус должен проверить, есть ли у застройщика страховка. Документ выдается страховой компанией, и если вдруг застройщик исчезнет с деньгами клиентов и не достроит объект, то компания самостоятельно наймет строительную компанию и завершит стройку.
«В других странах используется схема с привлечением строительных банков, - говорит Виталий Ус, директор по развитию и инновациям центра страхования ипотечных и розничных банковских рисков ОАО СК «Альянс». - Они предоставляют компании-застройщику кредит на строительство дома после того, как застройщик проведет среди покупателей подписку на приобретение квартир в строящемся доме и возьмет с них авансовые платежи в размере 10-15 % от стоимости жилья, которое они согласны приобрести. Такой подпиской охватывается около 90% будущих квартир».
Страхование обязательное и выборочное
Обязательно ли страхование девелоперских рисков для компании, зависит от национального законодательства той или иной страны. Например, в Италии законодательство обязывает застройщиков при передаче права собственности покупателю предоставлять страхование на случай возникновения серьезных строительных дефектов в течение первых 10 лет эксплуатации объекта. При этом в числе «серьезных строительных дефектов» значится даже кафельная плитка, отставшая от стены. Похожие обязательства есть у застройщиков во Франции и в Финляндии.
В Австралии в обязательном порядке страхуются девелоперские риски при возведении одноэтажных стоимостью свыше 20 тыс. долларов. Однако в случае строительства домов высотой свыше трех этажей и насчитывающих более двух квартир застройщик может избежать обязательной страховки.
В Испании обязательное страхование строительных работ предусмотрено лишь в том случае, если дома возводятся для перепродажи. Страховка не обязательна, если собственник сам приобрел земельный участок и нанял подрядчика для возведения дома.
В Швейцарии страхование девелоперских рисков не обязательно, поэтому желающие обезопасить себя должны изначально убедиться в том, что проекты выбранного застройщика застрахованы от всевозможных рисков.
Западный опыт страхования пока не для России
Западная практика страхования строящегося жилья пока практически не используется в нашей стране. Хотя, возможно, в этом и есть серьезное упущение российского законодательства. Ведь позаимствовав опыт соседей, можно было бы сделать покупку жилья на этапе строительства в России не такой рискованной, как сейчас.
Напоследок задал всем экспертам один вопрос: «Почему западный опыт не приживается у нас?»
Виталий Ус, директор по развитию и инновациям центра страхования ипотечных и розничных банковских рисков СК «Альянс»:
Западный опыт основывается на многолетней истории развития строительного рынка, на его стабильности, на наличии таких институтов, как строительные банки. В России же ситуация иная - застройщиком может быть практически любая компания, имеющая землю под застройку. Отраслевых строительных банков, целенаправленно финансирующих строительные проекты, уже нет, сам строительный бизнес имеет довольно «серый» оттенок, ценообразование на рынке не прозрачно и очень конъюнктурно, нет механизма контроля за деятельностью застройщиков, профильный закон 214-ФЗ создает скорее иллюзию защиты, чем реально ее обеспечивает.
С другой стороны, ограниченность круга страховщиков, принимающих такие риски, обусловлена, во-первых, требованиями к наличию у страховщика опыта страхования кредитных рисков в целом, а также наличия специалистов (андеррайтеров), которые могут проводить оценку именно рисков, связанных с обязательствами застройщиков. Во-вторых, подразумевается общая финансовая устойчивость страховщика и готовность принимать такие крупные риски. И в-третьих, делу мешает непрозрачность строительного рынка, непрозрачность самих застройщиков и присутствие значительной коррупционной составляющей на данном рынке.
Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:
К сожалению, несмотря на значительный прогресс законодательства, связанного с реализацией девелоперских проектов, до сих пор в России зачастую не только невозможно просчитать вероятность возникновения риска, но даже - предугадать возможное их количество. К тому же сам перечень наиболее вероятных рисков до сих пор не прописан в соответствующем законодательстве, отчего существенно затрудняется процедура самого страхования. Ощущается также дефицит профессионалов, способных просчитать данные риски.
Кроме этого на Западе иная форма финансирования строительства жилья. Там в большинстве случаев гарантом ведущегося строительства выступает банк, а не застройщик. Соответственно, покупатели жилья вносят свои средства именно в банковское учреждение, а не в строительную фирму. Именно банк выделяет средства, полученные от инвесторов, застройщику и, следовательно, несет за них ответственность. С учетом того, что за границей более прозрачная структура финансовой отчетности и более совершенные законы, банки, финансирующие проекты, имеют множество рычагов влияния на застройщика. В данном контексте страховщики охотно идут на сотрудничество с банками, так как те являются более устойчивыми структурами, чем строительные фирмы.
Екатерина Котлярова, директор по развитию компании МАН «Кутузофф»:
В России недостаточно развита культура продажи недвижимости. Государство не готово брать на себя ответственность за коммерческие строительные компании. При введении обязательного страхования девелоперских рисков пройдут годы, прежде чем сам механизм выплат будет отрегулирован и войдет в норму продаж недвижимости.
Наталья Котова, руководитель проекта «Недвижимость в Германии, Швейцарии, Австрии» департамента «Страны Западной Европы» «Страна Плюс»:
Страховые компании не спешат с развитием данного вида страхования в силу незрелости самого рынка строительства: стандарты строительства размыты; не все застройщики при продаже квартир в новостройках заключают договор долевого участия в соответствии с Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов строительства», который защищает права дольщика, порой применяя другие формы договоров.
Застройщик часто хочет минимизировать свою ответственность в договоре и манипулирует невысокой ценой на строящееся жилье. Приобретая квартиру в новостройке, покупатель также хочет сэкономить и не всегда готов нести дополнительные расходы по страховке в т.ч. и из-за недоверия к страховым компаниям в целом.
Ирина Дюпор, директор французской компании «ИММОКОНЦЕПТ»:
В России нет такого жесткого законодательства, с одной стороны, а с другой – страховая компания должна быть уверена, что застройщик работает в соответствии с ГОСТами. Единственный выход из положения - создание объединенной структуры из банка, девелоперской фирмы и страховой компании, которая сама бы финансировала проект, сама бы строила и сама бы страховала. При этом надо понимать, что во Франции строительство не является прибыльным бизнесом в отличие от России. По признанию одного из наших партнеров, руководителя одной из лучших по качеству строительных компаний, если в конце операции у них чистая прибыль 10%, то они всем составом пьют шампанское. Не думаю, чтобы российский строительный бизнес привлекала такая перспектива.
Руководитель столичного департамента градостроительной политики Сергей Лёвкин сообщил о том, что правительство Москвы совместно с Минстроем России, а также с Ассоциациями НОСТРОЙ и НОПРИЗ рассматривают возможность создания института обязательного страхования ответственности , в случае выявления скрытых дефектов здания. «Здесь мы предлагаем использовать опыт Великобритании и Франции», - подчеркнул Сергей Иванович.
Как считают федеральные и московские власти, дополнительное обязательное страхование застройщиков необходимо, чтобы гарантировать выплаты людям, пострадавшим из-за скрытых дефектов зданий, которые возникли по вине строителей, проектировщиков или изыскателей и выявились в ходе эксплуатации, чем причинили вред этим потребителям.
Напомним, что в настоящее время строительные СРО и так уже формируют два компенсационных фонда:
1.Компфонд возмещения вреда (ВВ);
2.Компфонд обеспечения договорных обязательств (ОДО).
Кроме этого, подавляющее большинство СРО осуществляют страхование как одного, так и второго компенсационного фонда, что является для них дополнительным финансовым бременем. Правда, некоторые СРО формируют только один компенсационный фонд и соответственно осуществляют страхование только этого компфонда.
Следует отметить, что по новому законодательству застройщики формируют ещё один компенсационный фонд - компфонд долевого строительства, а в специальных случаях дополнительно получают банковские гарантии, то есть количество сборов ещё больше увеличивается.
Однако Минстрой, НОПРИЗ и НОСТРОЙ рассматривают возможность, чтобы строительные компании обеспечивали выплату нового сбора - за скрытые дефекты построенных зданий. Обязанность за осуществление этого сбора ляжет на плечи СРО. Считается, что, скорее всего, это будет страхование, но не исключено и появление ещё одного, уже третьего, компенсационного фонда. Поскольку, как высказываются специалисты Минстроя России, страховая компания платит, только если захочет, получить от неё страховые выплаты очень сложно. В то время как компенсационные фонды, хоть и были во многом растрачены в предшествующее время, но, согласно последним поправкам в действующее законодательство, размещены на специальных счетах в уполномоченных банках, потому риски их утраты значительно уменьшились. Тем самым, вероятность компенсации вреда, нанесённого потребителям через выявившиеся скрытые недостатки, значительно увеличилась.
То есть компфонды «на месте», они осязаемы. У потребителей больше шансов получить их, нежели выплаты страховых компаний, которые, как показывает практика, иначе как через многочисленные суды не взыщешь, да и то в страховании столько нюансов, что 70% потребителей в принципе не могут выиграть у страховых компаний и уходят ни с чем.
Очевидно, что с принятием новых поправок СРО получат новые обязанности, а строители - новые сборы, что ляжет дополнительным грузом на плечи потребителя.
